问题：转让土地使用权的税率是多少？为什么？
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纳税人：一般纳税人 -
取得土地时间：2015 年（属于 2016.4.30 前取得） -
当时买价：1000 万元（取得合法有效凭证） -
现在卖出价：1800 万元（含税） -
计税方式：选择 简易计税 + 差额扣除
（1）差额计税销售额
销售额 =（全部价款 - 取得土地原价）= 1800 万 − 1000 万= 800 万元（含税）
（2）换算为不含税销售额
征收率 5%不含税销售额 = 800 万 ÷ (1 + 5%)≈ 761.90 万元
（3）应纳增值税
增值税 = 不含税销售额 × 5%≈ 761.90 万 × 5%≈ 38.10 万元
此项业务由于是简易计税，对应的进项税额不得抵扣。
对比：如果选择按一般计税会怎样？
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直接按 1800 万计税：1800 ÷ 1.05 × 5% ≈ 85.71 万 -
此项业务由于是一般计税，对应的进项税额可以抵扣。
可以看到：差额扣除土地原价后，税负大幅降低，这就是政策的意义。
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纳税人类型 |
分类 |
具体应税项目 |
税率/ 征收率 |
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一般纳税人 |
销售或进口货物 |
销售或进口货物（另有列举的货物除外） |
13% |
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1. 农产品、食用植物油、食用盐； 2. 自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品； 3. 图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物； 4. 饲料、化肥、农药、农机、农膜 |
9% |
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销售服务 |
交通运输服务（陆路/ 水路/ 航空/ 管道运输服务） |
9% |
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邮政服务（邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务） |
9% |
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电信服务- 基础电信服务 |
9% |
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电信服务- 增值电信服务 |
6% |
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建筑服务（工程、安装、修缮、装饰、其他建筑服务） |
9% |
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金融服务（贷款、直接收费金融、保险服务、金融商品转让） |
6% |
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生产生活服务（研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询、广播影视、商务辅助、文化体育、教育医疗、旅游娱乐、餐饮住宿、居民日常及其他生产生活服务） |
6% |
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租赁服务- 有形动产租赁服务 |
13% |
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租赁服务- 不动产租赁服务 |
9% |
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加工修理修配服务 |
13% |
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销售无形资产 |
转让技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权（不含土地使用权）和其他无形资产 |
6% |
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转让土地使用权 |
9% |
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销售不动产 |
销售建筑物、构筑物等不动产所有权 |
9% |
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小规模纳税人 |
简易计税 |
发生应税交易（另有规定的除外） |
3% |
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纳税人 |
纳税人出口货物（国务院另有规定的除外） |
零税率 |
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境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产 |
向境外单位销售完全在境外消费的研发/ 合同能源管理/ 设计/ 广播影视制作发行/ 软件/ 电路设计及测试/ 信息系统/ 业务流程管理/ 离岸服务外包业务； |
零税率 |
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向境外单位转让完全在境外使用的技术 |
零税率 |
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国际运输/ 航天运输/ 对外修理修配服务 |
零税率 |
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立法意图：土地与房产同属不动产范畴，保持税负一致，避免因税目差异导致套利。
