以土地增值税清算提效房地产项目全链治理

土地增值税是房地产行业税费收入的重要组成部分和行业监管的关键环节，也是重要的执法风险防控领域。国家税务总局青岛市市北区税务局针对中心城区大量房地产开发项目进入土地增值税清算周期的实际以及传统清算模式的效能、风险短板，构建“三库四随机”土地增值税清算机制，以制度优化、机制完善、技术升级等举措，强化房地产项目全链风险治理。

构建阳光监督“三库”

“以2021年的情况为例，市北区房企152家、项目210个、产值1024.33亿元，土增清算项目积压46个，清算难度大。”市北区税务局税政一科李学涛说。他提到，过去清算项目的初复审均由4名税务干部经办，“既当运动员又当裁判员”的情况难以避免，存在权力寻租空间和执法廉政风险，如何提升清算效能，开展阳光监督，亟待破题。

为规范清算流程、防范执法风险，市北区税务局借鉴法院合议庭制度以及政府采购专家评审等机制，打造“自我革命+社会监督”的“三库四随机”土地增值税清算机制。“三库”即在全局范围选拔44名清算人才建立“初审人才库”“复审人才库”，以及以内部专家为主体和外部资深注册造价师等社会专家相补充的“集体审议专家库”。每个清算项目的初审、复审和集体审议环节分别从“三库”中随机抽取专业人员。经初审、复审、集体审议三道关后，对重大疑难项目增设“背靠背”式的第四道把关，即构成“四随机”。同时，配套实行干预政策执行记录制度，对于大额补退税款结论由督审部门进行法制审核，纪检组全程监督。

这套内外协同治理的监督制约机制，进一步规范自由裁量权，有效杜绝了外部环境对权力相对集中人的围猎。2021年至今，该局根据复审和集体审议专家意见，调整清算结论项目27个，其中社会专家提出问题13项，退回初审环节重新核实3个项目。“隐身”专家在“三库”人员审核后，再独立执行专项核查，增补税款1086万元。参与过4次集体审议的外部工程造价专家房师耿表示，税务部门消除土地增值税清算隐患，有效解决了“应清未清”问题，保障了清算结果的公正。

搭建全链条监管“全景塔”

“土地增值税清算以往仅被视为一个税种的单一环节工作，而实际上这项工作贯穿房地产立项、开发、交易等全生命周期。通过土地增值税清算，‘俯瞰’房地产项目各税费种全景，提高征管质量、加强综合监督的价值，没有得到充分挖掘。”市北区税务局党委委员、副局长张天鹏说。

该局将土地增值税清算工作作为全面审查房地产开发项目税费合规的“全景塔”，夯实房地产项目全链条税费监管能力。由清算环节向前看，可检视事前事中各税费种申报缴纳合规性；由清算环节向后看，可为今后房产税缴纳、企业所得税补缴等提供依据。

不久前，市北区税务局在清算某重点房企土地增值税时发现，企业房产税从租与从价部分原值之和不等于房屋建筑物原值。税务干部立即溯源企业名下房产，对比土地增值税申报与房产税申报数据，通过案头分析、企业约谈和实地核查，确定企业错误申报事实，督促企业补缴入库税费及滞纳金2081万元。

据悉，自2021年起，依托“全景塔”机制，市北区税务局共开展9次专项行动。在清算基础上，对房地产项目其他涉税环节开展“回溯体检”，共查补入库其他税费3320万元。

打造风险处置“智能体”

市北区税务局推进土增清算数据赋能、风险联评，打造房地产项目全生命周期人机交互“智能体”。

为提高审核效率，该局依托税务总局“乐企直连”进一步升级网上清算，集成企业ERP、“智慧工地”等系统数据，实现发票抵扣成本自动核验、造价偏离智能预警；研制《房地产项目全税种风险穿透核查套表》，围绕“清算数据复用、风险指标联评、征管流程重构”功能定位，系统梳理增值税计税依据联动性、企业所得税收入确认合规性等6项风险指标，形成“清算—核查—反馈—整改”闭环链条。通过人机结合，该局曾仅用7天就审核并完成2个项目清算，涉及上亿元税额，效率提升96%以上。

在审核提速的同时，合规风控能力也得到提升。在某项目清算中，市北区税务局通过“穿透核查套表”关联分析，发现纳税人以“借款利息”名义列支关联方资金占用费23万元，同步触发土地增值税扣除项目与企业所得税税前扣除双重风险，成功追缴税款及滞纳金126万元。

自该模式运行以来，市北区房地产项目平均风险处置时效缩短60%，征纳争议发生率下降45%，税法遵从度显著提升。

来源：中国税务报2025年6月24日

房地产行业土地增值税清算积压问题，长期以来是企业与税务机关面临的双重治理难题。对企业而言，土增税清算直接关乎缴税义务的认定与经济成本，对税务机关而言，则意味着征管负荷与执法风险的双重压力。传统清算模式中，税务机关普遍采取集中外包审核机制，如将30家企业按5家一组打包，发放清算通知书并收集申报材料后，通过政府采购委托税务师事务所等中介机构开展盲审，由第三方出具审核意见。

而转载文章中，青岛市市北区税务局创新构建了“三库四随机”模式。所谓“三库四随机”，“三库”是指在全局范围选拔44名清算人才建立“初审人才库”“复审人才库”，以及以内部专家为主体、外部资深注册造价师等社会专家相补充的“集体审议专家库”；“四随机”则是指经初审、复审、集体审议三道关后，对重大疑难项目增设“背靠背”式的第四道把关。与以往外包模式相比，这种土增税清算机制更注重内部运作，鲜见税务师事务所等外部机构的身影，通过多层级审核与集中决策，构建起更严谨的体系，实现了从外包协审到内部制衡的一种转变。

进一步看，“三库四随机”模式带来了显著的作用和效果，征纳争议发生率下降45%，也就意味着企业对税务机关作出的土地增值税清算审核结论的服从率上升了45%，税法遵从度显著提升。笔者分析，究其根源在于权力运作从“唯补税论”向“规则导向”发生转变。在传统外包模式下，中介机构的经济利益与补税结果挂钩，易在协审过程中滋生“唯补税论”倾向，往往通过过度调整补税金额忽视企业合法扣除权益。而“三库四随机”模式通过权力分散与专业审核，可以严格遵循土增税政策规则，就能有效地保障纳税人法定扣除项目及退税等合法权益，又通过多层级随机审核体系降低了执法风险。这种“规则导向”的逻辑，摒弃了“唯征税论”的思维，通过公平保障征纳双方权益避免了矛盾激化，进而实现税法遵从度的实质性提升。

近年来，从政府采购网披露的信息来看，税务机关发布的集中清算审核的外包公告正逐渐减少，过去集中清算审核外包采购模式将逐渐减少，这有利于构建平等互信合作的良性税收征纳关系，也启示房开企业要更加注重项目的全流程土地增值税合规管理，掌握和准确适用清算规则，确保各项扣除的真实性与合法性。